Tuesday , July 16 2024

Lôi thôi chuyện mua nhà có người chết và mua bán tiệm

Kiều Mỹ Duyên

LTS. Hôm 24 Tháng Sáu, ký giả Kiều Mỹ Duyên có phỏng vấn Luật Sư Phạm Viết Ánh nói về một đề tài rất hữu ích, liên quan hợp đồng mua nhà, mua nhà có người chết, mua bán tiệm, trên đài truyền hình VSS 57.6. Nhật báo Người Việt trích đăng lại nội dung, phục vụ độc giả.

báo Người Việt Mỹ Duyên: Xin luật sư cho biết một số tội phạm liên quan đến địa ốc, ví dụ lấy nhà của người ta đem bán hoặc cho mướn, cho mượn tiền viết tay, cho mượn tiền, tiền mất tật mang, mà luật sư đã thụ lý hồ sơ?

Luật Sư Phạm Viết Ánh: Trong lãnh vực luật pháp có nhiều ngành, câu hỏi này thuộc về dân sự, bị lừa gạt, xuất phát từ luật hợp đồng. Luật hợp đồng thường có hai người, bên này và bên kia, họ muốn trao đổi hoặc bàn bạc với nhau để làm một việc gì đó, như mua bán nhà, cho thuê nhà, hoặc mượn tiền, v.v… Người đi lừa người khác có chủ ý, có sắp đặt, không vô tình. Họ cố ý lừa với nhiều lý do như gian tham, hay có hoàn cảnh nào đó. Tôi lấy ví dụ hai người mua bán nhà cửa, trường hợp này thường xảy ra. Các khách hàng hoặc các chuyên viên địa ốc gọi cho tôi, họ ký hợp đồng với nhau, giả sử giá nhà là $500,000, nhưng sau đó do thị trường nhà cửa biến động, một hai tuần sau giá nhà lên $550,000 hoặc $600,000, người bán nhận được thêm nhiều hợp đồng giá cao hơn. Người bán tham lam muốn bán cho người trả giá cao hơn, nên người bán tìm cách phá hợp đồng đã ký giá $500,000 đó.

Việc đó không thể nào tránh được vì trong xã hội có 50% người đàng hoàng, 50% người không đàng hoàng. Vì thế, mình không thể biết được người mình đang giao dịch là tốt hay xấu? Theo chuyên môn của chúng tôi, điều cơ bản đầu tiên khi thực hiện một giao dịch, quý vị nên có một hợp đồng rõ ràng. Khi có một hợp đồng rõ ràng, ít nhất cũng làm cho người muốn vi phạm hợp đồng sẽ ngần ngại hơn. Giao dịch này rất dễ bị vi phạm. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, người Việt Nam mình thường không chú ý đến các điều khoản hợp đồng một cách kỹ lưỡng, như mua bán một tiệm nail, hay một tiệm ăn vài trăm ngàn. Người bị gạt gọi chúng tôi, chúng tôi hỏi anh chị có ký hợp đồng ghi cụ thể không thì không ai đưa ra được một hợp đồng rõ ràng.

Vừa rồi, có một tiệm ăn mua hai ba trăm ngàn, mà hợp đồng chỉ viết tay có một trang thôi. Trong trường hợp đó, khi đưa ra xử thì tòa án sẽ rất khó xử, vì hợp đồng đó chưa xong, người mua cũng chưa đưa hết giấy tờ, bao gồm điểm tín dụng, tài khoản ngân hàng, v.v… Tòa án sẽ bảo rằng không biết người mua có biết chuyện này hay không? Hợp đồng đã được ký bao lâu cũng không biết? Nếu mình có một hợp đồng rõ ràng thì người bên kia sẽ ngại hơn.

Một trường hợp khác, có một cô khách rất thành công, rất giỏi, cô mua nhà cho thuê, cô không phải là một chuyên viên địa ốc nhưng cô có học luật. Cô gọi tôi và kể cô mua một căn nhà giá $1,300,000, nhưng mấy tháng nay không cho thuê được. Sau này cô biết được do người hàng xóm nói cho cô hay rằng người bán đã giấu cô về chuyện người chồng chết vì bệnh, người vợ buồn quá treo cổ tự tử trong ngôi nhà đó. Khi cô mua căn nhà đó, nhân viên bán nhà chỉ ghi một cách mơ hồ là có người chết nhưng không ghi rõ chết ở đâu, chết như thế nào? Không ghi rõ chết do tự tử, nên cô khách không biết. Nhưng chính cô khách này cũng phạm một sai lầm khi không đọc kỹ hồ sơ nhà. Tôi hỏi nhân viên bán nhà có cho biết điều đó không, cô khách nói nhân viên chỉ ghi bốn chữ ” She killed her life” (Chủ nhà tự kết liễu đời mình), mà không ghi rõ ở đâu và khi nào. Cô khách hỏi tôi bây giờ cô ấy có thể kiện người bán và nhân viên bán được không? Tôi hỏi cô còn học luật không, vì cô ấy làm bên y khoa và học thêm luật. Tôi nói cô học luật cô biết rồi ai cũng có thể kiện bất cứ ai. Nhưng trong trường hợp của cô, tôi nghĩ cái tiết lộ (disclosure) đó chưa hẳn là đủ. Bây giờ muốn thưa cô phải tốn tiền luật sư, tiền tòa, đủ thứ tiền, mất bốn năm chục ngàn mà mình không biết là thắng hay không thắng.

Tôi kể cho quý vị nghe câu chuyện này để thấy được rằng nếu như mình có một hợp đồng rõ ràng hơn thì mình sẽ được bảo vệ hơn. Trong trường hợp này, người bán và nhân viên bán đã cố ý không tiết lộ, và ghi một cách mơ hồ là tự kết liễu, đó là một cách để lừa bịp, gian lận.

Kiều Mỹ Duyên: Cảm ơn luật sư đưa ra trường hợp rất hữu ích cho người mua nhà phải cẩn thận. Theo luật, nếu có người chết trong nhà trong vòng ba năm phải viết ra trong hồ sơ. Chuyên viên địa ốc đại diện cho người mua nhà nếu cẩn thận nên hỏi cảnh sát của thành phố đó trong ba năm qua có người chết trong căn nhà đó không và xin cảnh sát in ra dùm. Cho nên quý vị nên nhờ một người môi giới địa ốc có kinh nghiệm hoặc một chuyên viên địa ốc mới vào nghề được huấn luyện một cách cẩn thận.

Luật Sư Phạm Viết Ánh: Tôi xin nói thêm một chút về trường hợp cô khách trên. Người bán và gia đình người bán cố tình che giấu có người tự tử trong nhà, người mua có đọc câu đó, nhưng không tìm hiểu kỹ. Chỉ đến khi mua rồi cho thuê, nhưng không ai thuê, cô không biết tại sao vì vùng này rất khan hiếm nhà cho thuê. Khi tìm hiểu, cô mới được hàng xóm cho biết có người tự tử trong nhà đó. Khi người ta đến thuê nhà thì chính những người hàng xóm nói về vụ tự tử đó, làm cho người đi thuê sợ bị dọa, sợ nhà có ma.

Trong hai trường hợp trên, khi có vi phạm về luật hợp đồng, khi nhờ luật sư, người mua nhà hàng hoặc cô khách mua nhà có người tự tử phải trả $30,000 cho luật sư, lấy lời khai của nhân viên bán nhà hay của người bán (disposition) tốn thêm $10,000 đến $15,000 nữa. Cho nên vấn đề của hai người khách trên là vấn đề tiền nong. Họ đã bị lừa gạt rồi giờ phải trả cho luật sư $30,000 nữa, nhưng chúng tôi không thể bảo đảm thắng hay không, chỉ có thể nói trường hợp này mạnh hay yếu thôi.

Trường hợp của cô khách mua nhà, tôi hỏi cô nếu có hợp đồng mua bán nhà, trong đó có đoạn: “Nếu hai bên có tranh chấp về hợp đồng thì bên thua phải trả tiền luật sư cho bên thắng.” Nếu cô khách thuê tôi, giả sử tôi thắng, thì tôi có quyền yêu cầu bên bán phải trả tiền luật sư cho tôi, cô khách không phải trả.

Trường hợp anh khách mua nhà hàng chỉ hợp đồng viết giấy tay, chắc chắn trên tờ giấy đó không có ghi điều khoản trên, cho nên anh ta đưa cho tôi hai ba chục ngàn để làm, nhưng nếu thua thì sao? Nếu anh thua hay thắng thì anh đều phải trả tiền luật sư. Anh là người thiệt thòi. Cho nên nếu quý vị có một hợp đồng đầy đủ, nên có thêm câu trên. Nếu bên kia vi phạm hợp đồng, nếu mình thắng, thì bên kia phải trả tiền luật sư. Đó là điều mình phải làm để bảo vệ mình.

Kiều Mỹ Duyên: Hàng tuần, Kiều Mỹ Duyên nhận được nhiều điện thoại nói về những phiền não trong buôn bán, làm ăn. Người mua tiệm nail đưa cho người bán tiệm $160,000, nhưng trong hợp đồng chỉ viết $60,000. Điểm tín dụng của người mua không có, chủ phố không cho mướn. Người bán lại không chịu đứng dùm hợp đồng thuê. Người bán đã xài hết $160,000 đó, không trả lại cho người mua.

Luật Sư Phạm Viết Ánh: Như quý vị biết, mua bán địa ốc hay mua bán các cơ sở thương mại chủ yếu dựa trên hợp đồng. Nhưng mua bán nhà cửa được các nhân viên viết dựa trên hợp đồng mẫu của 50 tiểu bang do các luật sư địa ốc soạn sẵn nên mua bán địa ốc ít bị vi phạm hơn. Trong khi đó, mua bán các cơ sở thương mại vi phạm nhiều hơn. Theo kinh nghiệm của tôi, những người bán cơ sở thương mại như tiệm nail, nhà hàng, thường không muốn làm hợp đồng hay thuê luật sư gì hết. Còn người mua khi đưa tiền cho người bán, họ lo sợ đưa tiền mà chủ phố không cho thuê và không có một hợp đồng nào hết thì phải làm sao đây? Thường thường người mua sợ mất tiền nên họ mới thuê luật sư.

Trong trường hợp chị vừa nêu, người mua sẽ chịu nhiều thiệt thòi, vì nếu “bể” hợp đồng, khi ra tòa, ông tòa chỉ dựa trên hợp đồng ghi $60,000, không ai làm chứng người mua đã đưa $160,000. Người bán trốn thuế nên bảo khai như vậy, người mua không có lợi gì hết, nhưng khi sở thuế điều tra thì sẽ truy tố cả hai người. Người mua đã thông đồng, giúp cho người bán trốn thuế.

Tôi thường nói với người mua tiệm nail, quý vị thích tiệm nail đó, nhưng nhớ rằng người bán cũng muốn bán. Nói chung lại cả hai bên đều có nhu cầu, không nên để người bán ép mình. Như chị Kiều Mỹ Duyên nói, chưa có hợp đồng, mà người mua đã đưa tiền cho người bán rồi, thì lỡ có chuyện gì, người bán không trả lại tiền, người mua phải thuê luật sư. Thưa ra thì người mua phải mất tiền thuê luật sư. Khi đó, người mua đâu có bắt người bán trả tiền luật sư cho mình được.

Chuyện chủ phố không cho thuê cũng thường xảy ra. Khi người chủ tiệm bán cho người mua, nếu hợp đồng thuê còn hai hoặc năm, nếu chủ phố không cho phép người mua lấy hợp đồng thuê của người bán, chủ phố không cho người bán thoát ra khỏi hợp đồng thuê đó. Có thể chủ phố sợ, vì lý do gì đó, người mua không trả tiền thuê, chủ phố sẽ yêu cầu người bán trả.

Nếu người mua không đủ điểm tín dụng, tôi khuyên đừng giấu chủ phố để cho người bán tiếp tục đứng hợp đồng thuê đó, vì điều này rất nguy hiểm cho người mua. Giả sử mình mua cái tiệm đó $300,000, hợp đồng thuê còn hai năm, người bán đồng ý đứng hợp đồng thuê cho mình hai năm đó. Khi hết hợp đồng, phải làm lại hợp đồng thuê mới, người bán bỏ chạy thì người mua cũng phải đưa đầu ra nói chuyện với chủ phố. Trong khi đó, ngay từ đầu người mua đã không đủ điểm tín dụng. Nói tóm lại, không nên nhờ người ta đứng hợp đồng thuê cho mình.

Kiều Mỹ Duyên: Cảm ơn luật sư. [đ.d.]

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *